何人是擅自的收益者,二零一六房价还要涨
分类:居家生活

政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看,2014年,土地出让金和税收占房价的比重达8成以上,历史平均为61.7%;从中观上看,2015年土地出让金和税收占房价的6成左右;从微观上来,2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实

最新数据:2015年,全国房价同比上涨超过7%,再创历史新高,而一线城市的房价,更是大幅上涨三成左右,其中深圳上涨六七成。

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2015年12月中央经济工作会议后,促使开发商降房价,曾被媒体炒作了一阵。似乎房地产去库存,只能靠开发商降房价这一条路可走了。

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作为2015年全国房价涨幅第二的上海,韩正书记也指出:上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展。

"本文从分析房价构成,判断房市的博弈结构和趋势。"

面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”,部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利,所以导致房价过高。其实,情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率首次跌破两位数,只有8%左右。

政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看,2014年,土地出让金和税收占房价的比重达8成以上,历史平均为61.7%;从中观上看,2015年土地出让金和税收占房价的6成左右;从微观上来,2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

因此,想要探究中国高房价的内因,首先得清楚其静态构成。从构成因素分析,一个新建小区的平均房价,或者一套新房的价格,主要包含五个因素:地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

1 从宏观来看,土地出让金和税收占房价的8成

其一,地价。如果说房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵,则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王,由于开发商争抢激烈,出现“面粉贵过面包”也不希奇。

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成,地价和房地产相关税收增长迅猛。2014年,全国商品房销售额为 87281亿,土地出让金和11种相关税收65599亿,地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%。1999年-2015年,国有土地出让金从514亿增至3.25万亿,增长63.3倍,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元,飙升至2014年的1.38万亿,十年之间增长11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。这6个 房地产业相关的税种税收合计,从2004年的1028亿元,上升到2014年的7294亿元,增长7倍。2014年,6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

越是房价高的城市,地价在房价构成中所占比重越高。比如,2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右,如果一两年后,卖房时以8万左右的价格出售,则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市,一个地块的楼面价假设2000元,而房价为6000元,则地价占房价的比重只有三成。

1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍,2015年占地方财政本级收入39.2%

中国土地勘测规划院的数据表明:2014年,全国主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元/平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元/平方米。比较可知,相比十年前,住宅地价上涨幅度最大,340%。

1999-2015年间,国有土地使用出让金收入增长63.3倍,复合增长率29.6%。1999年城市住房制 度改革后,国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升,1999年为514亿元,2001年即达1296亿元,到2014年已经达到4.26万亿,2015 年虽降至3.25万亿,但复合增长率仍然达29.6%,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%.

如果以国家统计局的数据,2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元,相比2014年的每平米721元,上涨316%。而2014年全国商品房价格为每平米6323元,相比2004年的每平米2778元,上涨128%。另外,全国开发企业购地均价占房价的比重,2004年为26%,而2014年已大增至48%。显而易见,过去十年,地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的最大受益者。

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其二、建安成本。建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成,两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明,全国房地产开发企业房屋建造价,由2001年的每平米1128元,持续增长至2013年的2643元。就2013年而言,31个省份中,全国最高的地区是上海,达4670元,其次是海南的3904元;最低的地区是河南,为1874元,其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验:如果将前期规划设计等费用也算进去,则当前在一线城市如上海,高层建安成本为7500元左右,二线城市如武汉需要4500元左右。

1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍,占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%目前涉及房地产业的税种有11个,其中5个税种为房地产行业所特有,包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。 5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元,飙升至2014年的1.38万亿,十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的 10.16%上升至2014年的18.21%。

从商品房销售均价来看,2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知,房屋造价占房屋售价的比重,全国由2001年的52%降至2013年的42%;2013年上海、海南、贵州和河南则分别为28%、45%、47%和45%。显而易见,越是发达地区,房屋造价所占比重越低,而地价占比越高。当然,有些地方政府土地出让不规范,存在返还土地款的现象,45%的地价占比略被高估。

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不同省份和城市,主要是人工成本和住宅档次有别,所以建安成本存在差异,比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房,则还会增加几百至几千元不等,其中一二线城市中高档精装修房,成本可达3000-5000元。

1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍,2014年占地方财政本级收入之比9.61%

其三,房地产税费。房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税,其中前五个税种纯属于房地产税种。

除房地产行业特有的税种外,土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取,但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持 建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这6个房地产业相关的税种税收合计,从2004年的1028亿元,上升到 2014年的7294亿元,增长7倍。2014年,6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

2014年,这七类房地产税收总额达2.24万亿元,占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看,2014年占比为18%,而2001年仅为7%。

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2014年,全国新建商品房销售总金额为7.63万亿,也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。从实际税率看,土地出让的契税为3%,购房契税实际为2%左右,企业营业税为5.5%,企业所得税为25%,土地增值税(按规为四级累计税率,实际多按房屋销售总金额的2-5%),这几个是与新房有关的主要税种。

1.4 地方政府获得房地产行业收入的80%

不过,实际税收占比没有29%这么高,因为七税当中还包括了二手房交易税,比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主,打个折扣,则税收及各种费大概能占到房价构成的15%左右。

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%,仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收,也占到当年全国商品房销售额的74%。

其四,开发商融资成本。房地产业是资金密集型产业,而资金是有成本的,尤其是开发商通过借贷融资,就会产生利息支出。过去多年,一个楼盘开发过程中,开发商自有资金率多为二三成,其他七八成都需要借助于外部融资。

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2011年之前,由于房地产业利润率比较高,开发商敢于通过高息借贷加速业务拓展、扩大开发规模。而各类资金,也将房地产业视为“香饽饽”。银行贷款利率,一般要比基准利率上浮二成以上,即便如此开发商仍求之若渴,曾经那些年,有放贷审批权的银行高管可谓肥职。房地产信托,利率多在15%以上。房地产私募,利率达20%左右。民间高利贷,30%以上是常态。

2 从中观城市来看,土地出让金和税收占房价的6成左右

2010年至2013年,由于国家持续不断加强房地产调控,不仅限制个人购房,而且更加严苛的对待开发商。在融资方面,设定很多门槛,比如要求商业银行实行“黑白名单”,只有“白名单”上的开发商才能放贷,笔者曾见过一家银行名单,基本都是全国房地产50强的企业。

土地出让金和税收占房价的6成左右。我们抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏 州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。房价分解为以下4个部分:楼盘建设成本、土地转让费、政府税收、企业毛收 入(不考虑企业财务成本、人员成本等)。我们计算发现,2015年,土地成本占房价的40.1%,税收成本占16.7%,建安费用占比11.1%,企业毛 收入为30.1%,土地成本加税收成本占房价的6成左右。

广大中小开发商根本拿不到贷款,即便是少数大房企,也会因种种原因,而被排除在“白名单”之外。于是,开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。当然,2011年以来,由于三四线城市楼市持续低迷,中小开发商也不敢大量借房利贷了,根本用不起,这也导致很多地区高利贷泡沫破灭。

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2014年至2015年,随着全国房地产调控放松,开发商融资环境有所改善,比如2015年二三季度,龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下,多数房企纯属给金融机构打工,自己所获收益微不足道。

2.1 房价分化严重,建安成本差别不大

其五,开发商利润。2015年前三季度,80家上市房企总营业收入为4244亿元,合计净利润为343亿元,净利润率为8%,首次跌破两位数。

房价分化严重,建安成本差别不大,建安成本的差异不足以解释地区间房价的巨大分化。2014年北京、上海、深圳 的房屋均价分别为37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米,2015年分别为36750元/平方米、33067元/平方米、 35072元/平方米,均超过3万元/平方米。2015年,广州、杭州、天津、南京房屋均价在15000-20000元/平方米之间;武汉、重庆、成都房 屋均价介于5000-10000元/平方米,除深圳外,其他地区房屋均价变化较小。考虑到房地产开发的周期,我们用2013、2014年的建安成本分别作 为2014、2015年的楼盘开发成本。从成本上来看,各地差别不大,位于1300-2400元/平方米区间内,而且两年变化不大。

其实,开发商利润率下滑,还没到头。国家统计局数据显示,全国房地产开发企业的营业利润率,由2000年的1.6%,一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路,2011年和2012年分别为13%和11.8%,2013 2014年的数据尚未公布(统计局的工作不给力,数据更新太滞后),预期可以接近或者跌破10%。

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考虑到营业利润范畴于大净利润,前者没有减去企业所得税,因此10%的营业利润率,相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年,但尚难言到底。

2.2 土地成本增速高于房价增速,推高房价

不过,也不太可能跌至2000年的1.6%,那时房改之后刚两年,全国楼市还没有全面市场化,需求不振。而且,2000年全国2.9万家房企中,国企和集体企业的占比共31%,他们的经营效益很差。而2013年,全国9.1万家房企中,民企占近98%。民企求利,不像国企还肩负一定的社会责任,当利润率降至一定程度后,自然会减少生产量,甚至退出这个行业。

土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期,我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本,即将2014 年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年,11城市房价的平均涨幅为3.8%,深圳的涨幅为32.1%,而相应的2014年土地出让价 格的平均涨幅为26.4%,深圳的涨幅为135.6%,土地成本的增速远高于房价,是房价的重要推动因素。

综上所述,根据数据和笔者经验估算,现阶段全国房价的构成,大概占比为:地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右,融资成本占8%左右,开发商利润占7%左右。由此可见,高房价幕后的五大黑手,土地成本最黑最狠!

土地成本占房价的比重增加。在11个城市,2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%,到2015年比例上升为40.1%,深圳更是从40.1%上升到71.5%。

在多数发达国家,由于房地产市场进入成熟平稳阶段,建安成本一般占房价的六七成,地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相较而言,我国的房地产业仍在“草莽时代”,地价与税费占比偏高,当然这也与制度与政策有关。不管如何,我国的房价构成,还有很大的优化空间。对此,制度设计者和行业管理者,应予以充分重视,并逐步推进改革。

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土地成本推高房价。我们将房价增速对土地价格增速进行回归后发现,拟合线的斜率为0.18,这就意味着土地价格每提高一个百分点,房价就提高0.18个百分点,回归的R2为0.64,表明土地成本上涨对房价上涨解释力很强,房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释。

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2.3 房地产税费占房价比重平稳,约为2成

房价中另一个重要的组成部分是税费。我们把房地产相关的11种税收归为土地税和营业税,两者之和为房地产相关税费。土地相关税收约为土地出让金的15%,营业税约为房价中扣除土地转让金、土地税费和开发成本之后的25%。

2015年一线城市土地税费总额上升,占房价比重上升。一线城市土地税费上升,北京、上海、广州、深圳的土地税 费分别从1450.5元/平方米、996.6元/平方米、1099.8元/平方米、1597.5元/平方米上升为2183.6元/平方米、1560元/平 方米、1557元/平方米、3764元/平方米,增速分别为50.5%、56.5%、41.6%、135.7%;2014年,北京、上海、广州、深圳土地 税费占房价比例分别为3.9%、3.3%、5.9%、6.0%,到了2015年,比例上升为5.9%、4.7%、7.9%、10.7%。

房相产相关税费占房价比例平稳,约为房价的2成。2014年税费平均占房价的17.3%,2015年平均为16.7%,保持平稳。

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2.4 政府所得占房价的比重大约为6成,企业毛收入占比3到4成

政府所得占房价的比重大约为6成。我们将土地出让金和政府税收加总,计算出2014年政府所得占比平均为51.5%,2015年为56.8%,呈上升趋势。分地区来看,深圳的上升幅度最大,从2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

企业毛收入占比3到4成。2014年,除去政府所得和建安成本的企业毛收入平均占比为36.6%,而到了2015年,这一比例下降为32.0%。

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3 从微观企业来看,土地出让金和税收约占房价的6成左右

行业房价分解显示,拿地成本占房价4成以上,税收占比约13%,政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升,上市房企的营业收入中成本占比上升,利润占比下滑,缴税略有下滑。

3.1 行业层面看,房价中拿地成本占4成,土地成本与税收约占6成

2015年,通过加总企业数据进行行业层面数据的估计,从整个房地产行业来看,拿地成本占房价4成有余,税收约占13%,净利润约占7%,政府通过卖地与税收可获得房价的56%。

我们使用2015年利润表的数据分析整个行业的房价结构。营业税金及附加一项的数据缺乏,我们按照万科与保利的平均水平10%来估算。由于近几年地价上涨,我们按照地价占营业成本48%来测算房价结构。

2015年拿地成本占房价的43.23%,政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。政府获得的地价 和税收收入占当年房价的56.05%。房价分解结果显示,2015年,营业成本占房价比重最高,为71.62%,其中拿地成本占房价的43.23%,开发 建设及其他成本占房价的28.39%。占房价比重第二高的是税收(不含进入成本的税收),约为12.82%,包含2.82%的企业所得税和10%左右的营 业税金及附加。政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房企获得当年房价占比7.11%的净利润。房企财务费用占当年房价比重小为 2.21%。包含销售费用、管理费用、资产减值损失的其他项占房价的比重为6.24%。

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3.2 企业层面来看,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升

随着近几年地价的持续上涨,上市房企的营收中,营业成本占比不断上升,净利润占比则出现下降,受利润影响,缴税占比略有下滑,财务费用占比变化不一。

我们选取房地产行业中一直以房地产开发与经营或房地产销售作为主营业务的六家大中小型上市公司来进行分析,分别是万科、保利地产、张江高科、万业企业、天房发展、栖霞建设。

房企营业成本占营收的比重高,且仍在上升。大部分房企营业成本占比保持在60%至70%之间,2013年之后占比出现上升势头,到2015年,中小房企如张江高科、万业企业、天房发展、栖霞建设的上升幅度达15%以上,而大型房企万科、保利地产只有5%左右。

营业成本中的大头是土地成本,近两年占营业成本的比重不断提升。从公布地价数据的万科和金地集团来看,拿地成本平均占营业成本4成左右,2013年以来这一占比大幅上升,万科从38%上升至55%,金地集团从31%上升至65%。

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六家房企平均净利润占比从2010年的19%下降至2015年的11%。具体来看,大型房企万科、保利地产的净利占比稳定在10%至15%之间,而中小型房企总体呈下行趋势。

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2015年,受净利润下滑影响,所得税也出现下滑,这导致上市房企缴税占比略有下滑。从2003至2007年,平均而言上市房企缴税占营业收入比例从9%上升至15%,而后保持15%的水平直到2015年下滑至13%。较特殊的张江高科在2014年缴税大幅上升,但2015年也有所下降。

各上市房企的财务费用占比较分化,大企业财务费用较低,小企业财务费用较高。总体趋势是2008年之前上升,2008年之后下降,但保利地产和张江 高科近几年财务费用上升。万科和保利地产的财务费用保持在1%左右,其他房企3%到5%不等,张江高科2010年之后财务费用在15%以上。

方正证券首席宏观分析师 任泽平

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